التوازن بين حقوق المالك والمستأجر فى الإيجارات القديمة

إن إعادة التوازن لهذه العلاقة حلم يراود الملاك والمستأجرين الفقراء والأغنياء، وتكريس للعدل الاجتماعى والسلم المجتمعى وتزيل شوائب الماضى التى تثير الأحقاد والضغائن بين طرفى هذه العلاقة الشائكة.. فثمة قضايا هائلة تنظرها المحاكم على مدى 60 عامًا الماضية تشهد بأننا إزاء مشكلة حقيقية تستلزم حلولًا نابعة عادلة تنصف المظلوم وتنتصر لأمن المجتمع، لأن نجاح الثورة المصرية فى القضاء على التوريث فى حكم مصر يوفر فرصة للقضاء على التوريث فى عقود الإيجار.

ويشكل قانون العلاقة بين المالك والمستأجر القديم إشكالية اجتماعية اقتصادية قانونية قديمة متجددة، فلا ينكر أحد أن هذا القانون سبب التوتر والاحتقان بين طرفى العلاقة لذا فإن إعادة التوازن لهذه العلاقة حلم يراود الملاك والمستأجرين الفقراء والأغنياء وتكريس للعدل الاجتماعى والسلم المجتمعى وتزيل شوائب الماضى التى تثير الأحقاد والضغائن بين طرفى هذه العلاقة الشائكة، فثمة قضايا هائلة تنظرها المحاكم على مدى الـ60 عامًا الماضية تشهد بأننا إزاء مشكلة حقيقية تستلزم حلولًا فعالة وعادلة تنصف المظلوم وتنتصر لأمن المجتمع، لأن الأصل فى العلاقة بين المالك والمستأجر مدنية تخضع لأحكام القانون المدنى وقواعده ولكن تفاقم وتوتر العلاقة بين الطرفين جعلت المسئولين يفكرون فى إصرار قوانين استثنائية مؤقتة لحل مشكلة الإسكان ثم صدر قانون الإيجار القديم رقم 49 لسنة 1977 وأصبح هناك مراكز قانونية مكتسبة لأولاد أحفاد المستأجر الأصلى فامتدت العلاقة الإيجازية لهم.

 ثم صدر بعد ذلك حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية المادة 29 من هذا القانون بشأن امتداد العلاقة الإيجازية وحددتها بمدة واحدة لأقارب الدرجة الأولى وهم "الزوجة - الزوج - الأبناء"، وهو الحكم الذى أنهى مشكلة فى الإيجار القديم.

وعندما أراد المشرع الرجوع للقانون المدنى أصدر القانون رقم 4 لسنة 1996 المعروف بقانون الإيجارات الجديد وهو محاولة العودة لقواعد الإيجار الموجودة فى القانون المدنى، إذ تحكم العلاقة بين المالك والمستأجر تحديد المدة والقيمة الإيجازية والالتزامات المفروضة على كل منهما والذى أدى أيضًا إلى سوء العلاقة بين الطرفين وكثرة الشكاوى والقضايا بالمحاكم وتفاقم أزمة المساكن وارتفاع قيمة الإيجارات.

وأن تكون هناك فترة انتقالية وقواعد تطبق تدريجيًا فى ظل وجود حقوق مكتسبة قانونًا لأقارب المستأجر فى المساكن المؤجرة، ومنها مثلًا أن تعود الشقة للمالك بعد امتداد العقد لمرة واحدة من المستأجر الأصلى لابنه، أما المساكن الجديدة فتطبق عليها القواعد الجديدة، أن العلاقة بين المالك والمستأجر فى توتر مستمر بسبب القوانين الاستثنائية التى كانت تقرها الدولة منذ قيام ثورة يوليو 1952 ومع قلة عدد سكان مصر كانت العلاقة هادئة بسبب وفرة المساكن ولكثرة المعروض من الشقق، ومع الوقت وغياب القوانين وزيادة السكان تفاقمت الأزمة بسبب توريث شقة المستأجر لأولاده مع ثبات القيمة الإيجارية واختفاء دور لجنة تحديد القيمة الإيجارية بالتدريج، حتى صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 والذى قام بأعمال أحكام القانون المدنى على عقود الإيجار التى تحرر بعد تاريخ صدوره.

إن هذا القانون حقق مصلحة المالك وحرر مدة الإيجار وقيمته وفقًا للعرض والطلب والقيمة السوقية باتفاق المؤجر والمستأجر وبزيادة نسبة 10% سنويًا، ورغم ذلك استمرت الخلافات بين الطرفين، والحل يكمن فى إيجاد صيغة متوازنة لإعادة وتقدير القيمة السوقية للعقارات فى شتى المناطق الشعبية والراقية مع الأخذ فى الاعتبار تاريخ بناء العقار، بحيث تنقص الأجرة بقدم البناء وتزيد بالعكس لتحقيق مصلحة الطرفين، وبذلك يمكن أن يكون فيه تعويض للمستأجر وللمالك أيضًا، وتكون زيادة قيمة إيجار الوحدات تدريجيًا بنسبة 10% أو 20% لإعادة التوازن فى العلاقة بين المالك والمستأجر، وأن يمنع التوريث نهائيًا ويكون فى حالة واحدة فقط وهى "للزوج - الزوجة - الأولاد القصر فقط"، وعدا ذلك يتم إخلاء الشقة فورًا وتسليمها للمالك.

 إن تحقيق ذلك يتطلب قيام الحكومة بإقامة وحدات إيجارية للشباب بأسعار زهيدة والحل السليم لمشكلة الإيجار القديم فى رفع القيمة الإيجارية على أن تكون الزيادة تدريجية ومحددة وذلك لإعادة هيكلة وتقييم الإيجارات القديمة، ويتم تقنين أسلوب "الخلو" قانونيًا ويكون من حق المالك بعد زيادة القيمة الإيجارية للعقارات القديمة أن يسدد للمستأجر جزءًاً من القيمة كالربع أو الثلث للشقة مقابل إخلائها، وأن تترك حرية التمليك لمن يقدر عليها وأن تكون الوحدات الجديدة للاتفاق بين المالك والمستأجر دون أى تدخل ووفقًا للعرض والطلب، وكذلك لابد من تفعيل قانون اتحاد الشاغلين رقم 119 لسنة 2009 وإلزام شاغل الوحدة السكنية بعمل الصيانة اللازمة لها للحفاظ على الثروة العقارية، فعقود الإيجار القديمة بدأت تتحرر من الأبدية بعد صدور القوانين التى منعت التوريث وجعلت عقد الإيجار يمتد من المستأجر لابنه مرة واحدة وبموته تنتهى العلاقة الإيجارية وتعود الشقة للمالك، وكذلك هناك زيادة وإن كانت بسيطة فى القيمة الإيجارية.

 وبمرور الوقت سوف تتحرر هذه العقود وتصبح علاقة حرة بين المالك والمستأجر وحسب إيجار المثل أو سعر السوق، بالإضافة إلى قوانين الإيجار الجديدة التى جعلت العقد شريعة المتعاقدين. لأن التفكير فى تعديل قانون الإيجارات القديمة يحدث فى عهد كل الحكومات ثم يغلق لأن هذه العلاقة الشائكة وكل من طرفى المشكلة لديه أسبابه بأنه الضحية، ولذلك لابد أن تترك هذه العقود للزمن لأنها ستحرر نفسها بمرور الوقت تدريجيًا.

إن فلسفة قانون الإيجارات القديمة والذى تعتزم لجنة الإسكان مناقشته خلال دور الانعقاد الثانى، سوف يراعى بصورة كبيرة البعد الاجتماعى ومحدودى الدخل، و"سوف نكون أكثر تحيزًا لصالح المستأجر اللى النسبة العالية منه هتكون من محدودى الدخل"، والقوانين التى دفعت بها الحكومة أساءت العلاقة بين المالك والمستأجر وهو ما دعا العديد من مقاولى فترة الأربعينيات والخمسينيات من الانسحاب من سوق الاستثمار العقارى وهو ما أدى لأزمة فى الإسكان وتوفير الشقق بشكل عام.

إن المحكمة الدستورية العليا كان لها الفضل فى إعادة التوازن بين المالك والمستأجر عبر أحكامها المتعددة والتى جعلت امتداد عقد الإيجار لغرض السكن للدرجة الأولى فقط قاضية بعدم دستورية المادة 29 من القانون رقم49لسنة1977كما قضت بعدم دستورية التأجير من الباطن "إن الملكية ـ فى إطار النظم الوضعية التى تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة ـ لم تعد حقًا مطلقًا، ولا هى عصية على التنظيم التشريعى، وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها، ومن ثم ساغ تحميلها بالقيود التى تتطلبها وظيفتها الاجتماعية، وهى وظيفة لا يتحدد نطاقها من فراغ، ولا تفرض نفسها تحكمًا، بل تمليها طبيعة الأموال محـل الملكية، والأغراض التى ينبغى رصدها عليها، محددة على ضوء واقع اجتماعى معين فى بيئة بذاتها لها مقوماتها وتوجهاتها".

وحيث إن الحماية التى فرضها الدستور للملكية الخاصة، تمتد إلى كل أشكالها، لتقيم توازنًا دقيقًا بين الحقوق المتفرعة عنها والقيود التى يجوز فرضها عليها، فلا ترهق هذه القيود تلك الحقوق لتنال من محتواها، أو تقلص دائرتها، لتغدو الملكية فى واقعها شكلًا مجردًا من المضمون، وإطارًا رمزيًا لحقوق لا قيمة لها عملًا، فلا تخلص لصاحبها، ولا يعود عليه ما يرجوه منها إنصافًا، بل تثقلها تلك القيود لتنوء بها، مما يخرجها عن دورها كقاعدة للثروة القومية التى لا يجوز استنزافها من خلال فرض قيود عليها لا تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وهو ما يعنى أن الأموال بوجه عام، ينبغى أن توفر لها من الحماية أسبابها التى تعينها على التنمية، لتكون من روافدها، فلا يتسلط أغيار عليها انتهازًا أو إضرارًا بحقوق الآخرين، متدثرين فى ذلك بعباءة القانون، ومن خلال طرق احتيالية ينحرفون بها عن مقاصده، وأكثر ما يقع ذلك فى مجال الأعيان المؤجرة، التى تمتد عقودها بقوة القانون دون ما ضرورة وبذات شروطها، مما يحيل الانتفاع بها إرثًا لغير من يملكونها يتعاقبون عليها جيلًا بعد جيل، لتئول حقوقهم فى شأنها إلى نوع الحقوق العينية التى تخول أصحابها سلطة مباشرة على شئ معين ، وهو ما يعد انتزاع الأعيان المؤجرة من ذويها على وجه التأييد.

ونظرًا لوجود شقق مغلقة ولا تستغل خشية تأجيرها وامتداد عقد إيجارها تدخل المشرع بالقانون رقم 4 لسنة 1996 بجعل العلاقة الايجارية للأماكن التى لم تكن مؤجرة والأماكن المنشأة اعتبارًا من 31 يناير1996 خاضعة للعلاقة الإيجارية الحرة بين المالك والمستأجر أى تخضع لأحكام القواعد العامة فى القانون المدنى من حيث توقيت مدة الإيجار وحرية المالك فى تحديد القيمة الإيجارية مما شجع على تأجير تلك الوحدات غير المستغلة، ولكن ذلك لا يكفى من المشرع فأصحاب العقارات القديمة فقدوها بالتشريعات.

والمحكمة الدستورية العليا كانت قد قضت من قبل بعدم دستوريه تحرير عقد الإيجار، وخلا الدستور الحالى أيضًا من أى نص صريح يبيح التحرير وأما عن الاستثناءات الواردة فى مبدأ عدم رجعيه القوانين فهى على سبيل الحصر تخص تفسير القانون لإيضاح نقاطه وليس تحريره وإنهاؤه، واستثناء آخر جنائى هو القانون الأصلح للمتهم، وبذلك يكون المطالبون بمناقشة تحرير عقد الإيجار القديم أمام أزمة دستورية.

ومبدأ عدم رجعيه القوانين وعدم سريان أحكامها على الماضى وأن تطبيق القانون الجديد على الماضى يمثل خطرا كبيرا، يضع قانون الإيجار القديم  المنتظر مناقشته فى مجلس النواب خلال الفترة المقبلة فى مأزق . ومما لا شك بأن الدولة حينما تقر هذا المشروع بقانون ، فإن السابق تنفيذه ومثيلاً له ، تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر فى الأراضى الزراعية ، والذى تم دون أية أضرار جانبية ، حيث عالج المشروع بقانون الآثار السلبية وراعى المتضررين من تطبيق القانون . وقد يكون الحل الحاسم لهذه القضية هو تحرير العلاقة الإيجارية للمساكن القديمة وتنظيمها بما يتفق مع القواعد القانونية والدستورية العادلة وبالتالى يمكن تحديد مسئولية الصيانة والحفاظ على الثروة العقارية بشكل عادل وحاسم فى نفس الوقت .

 والاعتناء فى المشروع بقانون الذى نحن بصدده الآن بإيجاد الآليات اللازمة مما يسمح بالتعامل مع الحالات الإنسانية التى ستواجه تطبيق القانون ، ولمدد سوف تدرس حتى يستكمل المشروع الفترة اللازمة لتنفيذه والمقترح بأن لا تزيد عن خمس سنوات ، والمشروع المقترح بقانون بعدم التدخل فى هذه العلاقة لحماية محدودى الدخل  انطلاقا من أن الأصل فى العلاقة بين المالك والمستأجر مدنية تخضع لأحكام القانون المدنى وقواعده .

قضت المحكمة الدستورية العليا فى احد احكامها برفض الدفع بعدم دستورية المادتين 14- 15 من القانون 49 لسنة 1977 والخاصة بتحديد القيمة الايجارية عن طريق اللجان فقضت " وحيث إنه عن النعى بمساس النصين الطعينين بالملكية الخاصة وإخلالهما بمبدأ التضامن الاجتماعى ، فإنه مردود أيضاً، ذلك أنه ولئن كان الدستور قد كفل حق الملكية الخاصة ، وحوطه بسياج من الضمانات التى تصون هذه الملكية وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج عن تأكيده على الدور الإجتماعى لحق الملكية ، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها ضرورة إجتماعية ، وطالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق الملكية فى جوهره أو يعدمه جل خصائصه، كما جرى قضاء المحكمة أيضاً على أن حرية التعاقد- وهى وثيقة الصلة بالحق فى الملكية- قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية، وهذه الحرية التى تعتبر حقاً طبيعياً ولازماً لكل انسان يستحيل وصفها بالاطلاق، بل يجوز فرض قيود عليها وفق أسس موضوعية تكفل متطلباتها دون زيادة أو نقصان فلا تكون حرية التعاقد بذلك ألا حقاً موصوفاً لا يدنيها من أهدافها إلا قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها، بين تمردها على كوابحها والحدود المنطقية لممارستها، بين مروقها مما يحد من اندفاعها وردها إلى ضوابط لا يمليها التحكم . وفى إطار هذا التوازن تتحدد دستورية القيود التى يفرضها المشرع عليها. فإذا ساغ للسلطة التشريعية استثناءً أن تتناول انواعاً من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم آمر فإن ذلك لابد وأن يكون مستنداً إلى مصلحة مشروعة. لما كان ذلك، وكان المشرع قد أورد بنص المادتين (14 و 15) المطعون عليهما وغيرهما من مواد القانون رقم 49 لسنة 1977 تنظيماً متكاملاً لتحديد أجرة الأماكن التى يسرى عليها أحكامه، واضعاً أسس وقواعد موضوعية لتقدير الأجرة وإجراءات تحديدها، وأوكل ذلك إلى لجان إدارية تشكل وتقوم بأعمالها وفق أحكام القانون، وتلتزم بالأسس الموضوعية التى حددها لها، دون أن يجعل قراراتها نهائية ، وإنما أباح لذوى الشأن حق الطعن فيها أمام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها المكان المؤجر . وقد كان المشرع فى تقريره لذلك التنظيم محكوماً بضرورة اجتماعية ملحة من زيادة فى أجرة الأماكن بما لا يتناسب مع دخول القاعدة العريضة من أفراد المجتمع، وما قد يؤدى إلى ذلك من تشريد لالآف منهم لعدم قدرتهم على الوفاء بالتزاماتهم فى سداد الأجرة إذ ما ترك أمر تحديدها بيد مؤجريها وحدهم وما ينتج عن ذلك من تفتيت لبنية المجتمع وإثارة الحقد والكراهية بين فئاته ممن لا يملكون ولا يقدرون ومن يملكون ويتحكمون، ومن ثم كان لزاماً على المشرع – بما له من سلطة تقديرية- أن يتدخل بالتنظيم مستهدفاً إزالة أسباب الخلاف بين المؤجرين والمستأجرين، موازناً بين مصلحة هذا وذاك ودون تعسف أو استغلال، عن طريق وضع أسس موضوعية عادلة لتقدير الأجرة عن طريق لجان محايدة ، تراقبها المحكمة المختصة. ومن ثم فإن تدخل المشرع على هذا النحو يكون قد قام على سبب صحيح يبرره مرتبطاً منطقياً بالأغراض التى توخاها بما لا يعد إخلالاً بمبدأ التضامن الاجتماعى، بل تأكيداً له

وبناء علية نقدم الحل من وجهة نظرى

1) السماح لطرفى العلاقة الايجارية بإنهاء العلاقة الإيجاريه القائمة سواء مستأجر أصلى أو ممتد اليه عقد الإيجار مع تحرير علاقة إيجاريه خاضعة للقانون المدنى بحد أقصى للمدة 20 عام وباجره شهرية لا تزيد عن 5 أمثال الضريبة العقارية وقت صدور القانون بحدين أدنى مائتى جنيه وأقصى خمسمائة جنيه.

2) على أن يكون توفيق الأوضاع خلال اجل لا يزيد عن ستة أشهر من تاريخ نشر القانون.

3) إذا رغب المستأجر فى توفيق الأوضاع ولم يوافق المؤجر له أن يلجا للمحكمة بطلب توفيق الأوضاع بما نص عليه القانون

4) مع تعديل قانون الشهر العقارى بما يسمح إثبات تاريخ العلاقة الايجارية أيا كان مدتها.

5) السماح بتمليك العين المؤجرة للمستأجر خلال المرحلة الانتقالية اذا رغب المؤجر فى ذلك بسعر السوق مع إعفاء المستأجر من ربع الثمن